En bref
- Où : le changement se décide en assemblée générale annuelle.
- Majorité : majorité absolue des voix (article 25 de la loi de 1965).
- Quand s'y prendre : 3 à 4 mois avant l'AG.
- Le levier : recueillir 2 à 3 projets de contrats et les comparer poste par poste.
1. Comparer les syndics de sa ville
Avant toute chose, réunissez deux à trois projets de contrats auprès de cabinets de votre secteur, adaptés à la taille de votre immeuble. C'est le meilleur levier pour obtenir un juste prix : à prestations comparables, les honoraires varient fortement d'un cabinet à l'autre. Munissez-vous du dernier contrat de syndic, des deux derniers procès-verbaux d'AG et de l'état descriptif des lots.
Ne regardez pas seulement le forfait : le nombre de copropriétés gérées par gestionnaire est un bon indicateur de réactivité. Notre classement des syndics par ville permet de comparer portefeuille, taille des copropriétés gérées et avis clients.
2. Inscrire les projets à l'ordre du jour
Tout copropriétaire peut demander l'inscription de projets de contrats concurrents à l'ordre du jour de l'assemblée générale, par lettre recommandée adressée au syndic en place, dans les délais prévus par le règlement. Le conseil syndical, lui, est tenu de mettre le contrat en concurrence tous les trois ans (loi ALUR).
3. Voter en assemblée générale
La désignation du nouveau syndic se vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote à la majorité simple (article 24) peut avoir lieu immédiatement. Le mandat, d'une durée d'un à trois ans, prend effet à la date fixée par l'assemblée.
4. Organiser la passation
Une fois élu, le nouveau syndic réclame lui-même les documents à l'ancien. Ce dernier dispose de 15 jours pour transmettre la situation de trésorerie et les documents nécessaires, puis de deux mois pour les archives et les pièces comptables. En cas de retard, le nouveau syndic peut saisir le juge.
Le bon calendrier
Le changement se prépare autour de l'AG annuelle. Comptez, en remontant depuis la date de l'assemblée : J−4 mois, présélection de 2 à 3 cabinets ; J−3 mois, recueil des projets de contrats chiffrés ; J−2 mois, demande d'inscription à l'ordre du jour ; jour J, vote en assemblée ; puis la passation dans les semaines qui suivent.
Peut-on changer en cours de mandat ?
Oui, mais uniquement en cas de faute du syndic (comptes non présentés, carence manifeste) — sinon la copropriété s'expose à des indemnités. Le plus simple reste de ne pas renouveler le mandat à son échéance, en votant un successeur à la même assemblée.
Questions fréquentes
Quelle majorité pour changer de syndic ?
La désignation d'un nouveau syndic se vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si la majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 24) peut avoir lieu dans la foulée.
Combien de temps à l'avance faut-il s'y prendre ?
Comptez trois à quatre mois avant l'assemblée générale : le temps de recueillir deux à trois projets de contrats, de les comparer et de demander leur inscription à l'ordre du jour par lettre recommandée.
Le syndic sortant peut-il bloquer le changement ?
Non. Tout copropriétaire peut faire inscrire des contrats concurrents à l'ordre du jour, et le syndic est tenu de les y porter. Une fois le nouveau syndic élu, l'ancien doit transmettre les documents dans les délais légaux.
Y a-t-il des frais pour changer de syndic ?
Le changement en lui-même est gratuit. Le nouveau syndic peut facturer des frais de reprise de comptabilité, à vérifier dans son contrat. La mise en concurrence permet le plus souvent de réaliser des économies qui dépassent largement ces frais.
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