En bref
- Générales : parties communes, réparties selon les tantièmes.
- Spéciales : équipements (ascenseur, chauffage), réparties selon l'utilité.
- Provisions : trimestrielles, régularisées après approbation des comptes.
- Fonds de travaux : obligatoire, alimenté chaque année.
Charges générales et charges spéciales
Les charges générales concernent l'administration, l'entretien et la conservation des parties communes ; elles sont réparties selon les tantièmes de chaque lot. Les charges spéciales couvrent les services et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) et sont réparties selon l'utilité de l'équipement pour chaque lot — un rez-de-chaussée ne paie ainsi pas l'ascenseur dans les mêmes proportions qu'un dernier étage.
Le budget prévisionnel et les provisions
Voté chaque année en assemblée générale, le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles, régularisées après l'approbation des comptes. Les dépenses hors budget (gros travaux) font l'objet d'appels de fonds spécifiques, votés séparément.
Le fonds de travaux
La plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux obligatoire, alimenté chaque année par une cotisation votée en AG. Il est destiné à financer les travaux futurs — ravalement, toiture, mise aux normes — sans appel de fonds brutal, et suit la copropriété (il n'est pas remboursé lors d'une vente).
Repérer une dérive
- Comparez les postes d'une année sur l'autre dans le budget prévisionnel.
- Vérifiez les honoraires du syndic et les prestations facturées hors forfait.
- Demandez le détail des contrats (entretien, énergie, assurance) et leur mise en concurrence.
- Surveillez le taux d'impayés : des impayés élevés pèsent sur la trésorerie de tous.
Un syndic réactif et transparent est le meilleur rempart contre la dérive des charges. Pour comparer, consultez le classement des syndics de votre ville.
Questions fréquentes
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Les charges générales (administration, entretien et conservation des parties communes) sont réparties selon les tantièmes de chaque lot. Les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif…) sont réparties selon l'utilité de l'équipement pour chaque lot.
Que sont les provisions sur charges ?
Ce sont des versements trimestriels appelés par le syndic sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée. Elles sont régularisées après l'approbation des comptes de l'exercice : chacun paie finalement sa quote-part réelle.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui pour la plupart des copropriétés à usage au moins partiel d'habitation. Il est alimenté chaque année par une cotisation votée en AG et sert à financer les futurs travaux sans appel de fonds brutal.
Peut-on contester ses charges ?
Un copropriétaire peut demander des explications au syndic et, en cas de désaccord sur les comptes approuvés, contester la résolution devant le tribunal dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée.
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