Comprendre ses charges de copropriété

Ce que recouvrent les charges

Au sens du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. Elles financent tout ce qui permet à l'immeuble de fonctionner : entretien et nettoyage des parties communes, contrats d'ascenseur ou de chauffage, eau, électricité des communs, assurance de l'immeuble, rémunération du syndic, salaire du gardien, petites réparations.

Il faut les distinguer des provisions, sommes versées à l'avance en attente du solde définitif, et des avances, fonds de réserve remboursables. Le montant varie fortement d'un immeuble à l'autre : un petit immeuble sans ascenseur ni chauffage collectif coûte bien moins cher par lot qu'une résidence avec gardien, ascenseurs et espaces verts.

Ce qui n'est pas partagé entre tous

Certaines dépenses sont, par exception, imputées au seul copropriétaire concerné au lieu d'être réparties : les frais de recouvrement d'une créance contre lui (mise en demeure, relances, prise d'hypothèque), les honoraires du syndic pour une prestation faite à son profit, comme l'état daté lors d'une vente, ou certains travaux d'intérêt collectif réalisés sur ses parties privatives. Ces sommes apparaissent sur son compte individuel, pas dans le budget commun.

À l'inverse, un copropriétaire ne peut pas refuser de payer une charge au motif qu'il n'utilise pas l'équipement : c'est l'utilité objective qui compte, pas l'usage réel. Ne jamais prendre l'ascenseur ne dispense pas de sa quote-part si le lot est desservi.

Charges générales et charges spéciales

La loi du 10 juillet 1965 (article 10) distingue deux grandes catégories, qui n'obéissent pas à la même clé de répartition :

• les charges générales, liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties selon les tantièmes (valeur relative de chaque lot, qui tient compte de sa surface, de sa consistance et de sa situation) ;
• les charges spéciales, liées aux services collectifs et éléments d'équipement commun, réparties selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot, qu'on l'utilise ou non.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie et doit indiquer la méthode de calcul retenue. C'est le premier document à relire quand une répartition semble anormale.

Calculer sa quote-part

Le principe est simple : dépense du poste × tantièmes du lot ÷ total des tantièmes de la catégorie. L'exercice devient plus parlant avec des chiffres.

Le copropriétaire du rez-de-chaussée, avec autant de tantièmes généraux, ne paie souvent rien ou très peu pour l'ascenseur : son utilité pour son lot est faible. C'est la logique de l'utilité objective.

Le budget prévisionnel et les provisions

Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration. Elle doit se réunir dans les six mois suivant la fin de l'exercice précédent. Les copropriétaires versent alors des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée a fixé d'autres modalités.

Après l'approbation des comptes, le syndic procède à la régularisation : si les dépenses réelles ont été inférieures aux provisions, le trop-perçu vient en déduction ; dans le cas inverse, un complément est appelé. Le règlement de copropriété peut aussi prévoir une avance de trésorerie, plafonnée à un sixième du budget.

Pour vérifier ce que recouvre chaque poste avant de voter, les pièces justificatives sont consultables : voyez comment consulter les comptes avant l'AG.

Travaux et fonds de travaux

Certaines dépenses n'entrent pas dans le budget prévisionnel : les travaux de conservation ou d'entretien autres que la maintenance, les travaux sur les équipements communs autres que la maintenance, les travaux d'amélioration et les études techniques (diagnostics, audits). Ils sont votés séparément et appelés selon un échéancier fixé par l'assemblée.

Pour lisser ces dépenses, les immeubles d'habitation de plus de dix ans constituent un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire : au moins 5 % du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. Les sommes versées sont attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur.

Régularisation, vente et location

Lors de la vente d'un lot, le décret de 1967 répartit les sommes entre vendeur et acquéreur :

• la provision trimestrielle exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;
• les provisions pour travaux hors budget sont dues par celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité ;
• le trop-perçu ou le moins-perçu révélé par l'approbation des comptes revient à celui qui est copropriétaire à ce moment-là.

Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'un autre partage dans l'acte de vente, mais cet accord ne s'impose pas au syndicat. Les sommes dues et les frais facturés par le syndic à cette occasion figurent dans l'état daté. Si le lot est loué, le propriétaire peut récupérer sur son locataire une partie des charges, dites récupérables (entretien courant, ascenseur, eau, chauffage), mais pas les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble ni les gros travaux.

Repérer une dérive

Une hausse des charges n'est pas forcément anormale : prix de l'énergie, nouveau contrat, sinistre. Elle doit en revanche être expliquée. Les réflexes utiles :

1. Comparer les postes d'une année sur l'autre dans les annexes jointes à la convocation, et repérer ceux qui augmentent de plus de 10 %.
2. Vérifier les honoraires du syndic et les prestations facturées hors forfait ; notre guide des honoraires de syndic détaille ce qui peut l'être.
3. Demander le détail des contrats (entretien, énergie, assurance) et leur date de dernière mise en concurrence.
4. Surveiller le taux d'impayés : des impayés élevés pèsent sur la trésorerie de tous.
5. Relire le règlement de copropriété si une clé de répartition semble erronée.

Si une erreur persiste, notre article pour contester ses charges de copropriété détaille les recours. Une répartition manifestement déséquilibrée peut aussi être révisée en justice, dans les cinq ans de la publication du règlement ou les deux ans de la première vente du lot, si l'écart dépasse un quart.

Que se passe-t-il en cas d'impayé ?

Les charges impayées d'un copropriétaire sont, en pratique, avancées par tous les autres. La loi donne donc au syndic des moyens rapides : si une provision n'est pas payée à son échéance et qu'une mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, toutes les provisions de l'exercice non encore échues deviennent immédiatement exigibles, et le juge peut condamner le copropriétaire défaillant selon une procédure accélérée.

Les frais de recouvrement (mise en demeure, relances, prise d'hypothèque) sont alors imputables au seul copropriétaire concerné. Le détail de la procédure est expliqué dans notre article sur le recouvrement des charges impayées. Un syndic réactif et transparent reste le meilleur rempart contre la dérive des charges : pour comparer, consultez le classement des syndics de votre ville.

Questions fréquentes

Des charges qui dérapent ? Comparez les syndics de votre ville →