Honoraires de syndic : comprendre le contrat type

Un contrat type obligatoire

Depuis le décret du 26 mars 2015, tout contrat ou projet de contrat de syndic professionnel doit respecter un contrat type, aujourd'hui annexé au décret du 17 mars 1967. Il est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations, selon un modèle fixé par arrêté, qui facilite la comparaison entre cabinets. Un syndic qui s'en écarte s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 € pour une société.

Le principe posé par l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est clair : la rémunération est forfaitaire. Une rémunération complémentaire n'est possible que pour des prestations particulières définies par décret. Le contrat, qui fixe la rémunération, est approuvé par l'assemblée générale en même temps que la désignation du syndic, à la majorité de l'article 25 : aucun honoraire ne peut être réclamé au-delà de ce qu'il prévoit.

Le forfait de gestion courante

Le forfait comprend toutes les prestations fournies au titre de la mission de syndic, à l'exception de la liste limitative des prestations particulières. Concrètement, il couvre notamment :

• la préparation, la convocation et la tenue de l'assemblée générale annuelle, pour une durée et une plage horaire fixées au contrat ;
• la tenue de la comptabilité, les appels de fonds, le paiement des fournisseurs et la gestion de la trésorerie ;
• les visites et vérifications périodiques de l'immeuble prévues au contrat ;
• la gestion des contrats d'entretien, la conservation des archives et la mise à disposition d'un espace en ligne sécurisé ;
• les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes, et la gestion des règlements ;
• les frais de reprographie et frais administratifs liés à ces prestations.

Le contrat peut aussi inclure, au choix des parties, des assemblées supplémentaires ou un nombre de réunions avec le conseil syndical. C'est là que deux forfaits d'apparence proche divergent : nombre de visites, durée de l'AG, plage horaire, réunions incluses. Les dépassements d'horaires convenus sont facturés au coût horaire prévu au contrat.

Les prestations particulières

Seules les prestations listées par décret peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire, calculée soit au coût horaire prévu au contrat, au prorata du temps passé, soit selon un tarif forfaitaire convenu pour chacune. Les principales familles :

Les frais payés par un seul copropriétaire

Certains frais ne sont pas répartis entre tous les copropriétaires mais facturés au seul copropriétaire concerné. Le contrat type en dresse la liste, avec un tarif à indiquer :

• Frais de recouvrement : mise en demeure, relance après mise en demeure, protocole d'accord, prise ou mainlevée d'hypothèque, requête en injonction de payer ;
• Frais liés à la vente d'un lot : état daté, plafonné à 380 € TTC, et opposition sur le prix de vente ;
• Délivrance de documents papier : copie du carnet d'entretien ou des diagnostics, copie certifiée d'un procès-verbal ;
• Assemblée demandée par un copropriétaire pour des questions qui concernent ses seuls droits ou obligations.

Ces montants n'apparaissent pas dans le forfait, mais ils pèsent sur la facture des copropriétaires concernés : ils font partie de la comparaison entre cabinets.

Les honoraires sur travaux

Les gros travaux, hors budget prévisionnel (ravalement, toiture, remplacement de chaudière, études techniques), peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques. Ils sont votés lors de la même assemblée que les travaux, à la même majorité, et exprimés en pourcentage du montant hors taxes, à un taux dégressif selon l'importance du chantier. Les travaux de maintenance et d'entretien courant restent, eux, dans le forfait.

Comment comparer deux devis

1. Rapporter le forfait au nombre de lots principaux pour obtenir un prix par lot et par an comparable, en TTC.
2. Vérifier le périmètre du forfait : nombre de visites, durée et plage horaire de l'AG, réunions avec le conseil syndical incluses.
3. Comparer le coût horaire des prestations particulières et les tarifs forfaitaires annoncés.
4. Estimer les extras probables à partir des trois dernières années : nombre d'AG supplémentaires, sinistres, contentieux.
5. Regarder la qualité de service : nombre de copropriétés par gestionnaire, horaires d'accueil, réactivité.

Ce qui doit vous alerter dans un devis

• un forfait très bas assorti d'un coût horaire élevé : la facture se fera sur les extras ;
• une AG annuelle limitée à une durée courte ou à une plage horaire en journée, qui garantit des dépassements facturés ;
• des lignes « frais administratifs », « frais de dossier » ou « frais de tenue de compte » hors de la liste réglementaire ;
• un projet de contrat sans fiche d'information sur le prix, ou qui ne reprend pas le plan du contrat type ;
• des tarifs exprimés seulement hors taxes, alors que le contrat doit indiquer les montants HT et TTC.

Notre classement des syndics par ville affiche le portefeuille de chaque cabinet, un repère utile pour jauger la charge de travail des gestionnaires.

À quel prix s'attendre

À titre indicatif, les honoraires de gestion courante s'échelonnent souvent de 150 à plus de 340 € par lot et par an selon la taille de la copropriété, la ville et le niveau de service. Les petites copropriétés paient mécaniquement plus par lot, leurs coûts fixes étant répartis sur peu de lots. Les équipements (ascenseur, chauffage collectif, gardien) et le volume de travaux pèsent aussi sur le prix.

Et pour un syndic bénévole ?

Le contrat type et les règles de rémunération forfaitaire ne s'appliquent pas au syndic non rémunéré, qui peut néanmoins proposer un contrat conforme au contrat type. Un syndic non professionnel peut être remboursé de ses frais réels (affranchissement, logiciel, assurance) ; s'il perçoit une rémunération, celle-ci est votée en assemblée et le contrat type redevient applicable. Notre comparatif syndic professionnel ou bénévole aide à faire le calcul.

Négocier et contester

Le meilleur levier pour payer le juste prix reste la mise en concurrence au renouvellement du mandat : le conseil syndical doit d'ailleurs comparer plusieurs projets de contrat avant chaque désignation d'un syndic professionnel. Notre guide de la mise en concurrence du syndic détaille la méthode.

En cours de mandat, vérifiez les honoraires facturés lors de la consultation des comptes. Une prestation facturée hors liste ou au-delà du tarif prévu peut être refusée par le conseil syndical et contestée avant l'approbation des comptes. Si la relation se dégrade, il reste possible de changer de syndic à l'échéance du contrat.

Questions fréquentes

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