En bref
- Forfait : couvre la gestion courante, exprimé par lot et par an.
- Hors forfait : AG supplémentaire, sinistre, état daté, recouvrement…
- Comparer : ramener le forfait au nombre de lots, poste par poste.
- Négocier : la mise en concurrence au renouvellement est le meilleur levier.
Le forfait de gestion courante
Le contrat type distingue un forfait annuel couvrant la gestion courante — tenue des comptes, convocation et tenue de l'assemblée générale, gestion des contrats, visites de l'immeuble — et une liste limitative de prestations particulières facturables en supplément. Les honoraires s'expriment généralement par lot principal et par an.
Le périmètre exact du forfait varie : nombre de visites de l'immeuble incluses, nombre d'assemblées, plage horaire d'astreinte. Deux forfaits d'apparence proche peuvent recouvrir des prestations différentes.
Les frais qui gonflent la facture
Attention aux prestations facturées hors forfait : organisation d'une AG supplémentaire, gestion d'un sinistre, immatriculation au registre, états datés lors d'une vente, frais de recouvrement en cas d'impayés, reprographie. Deux devis au forfait proche peuvent diverger fortement une fois ces postes ajoutés — d'où l'importance de les lister.
Comment comparer deux devis
- Rapportez le forfait au nombre de lots pour obtenir un prix par lot et par an comparable.
- Vérifiez le périmètre du forfait : nombre de visites, d'AG incluses, plage d'astreinte.
- Listez les prestations particulières et leur tarif unitaire.
- Regardez la qualité de service, pas seulement le prix : le nombre de copropriétés par gestionnaire est un bon indicateur de réactivité.
Notre classement des syndics par ville affiche le portefeuille de chaque cabinet — un repère utile pour jauger sa charge de travail.
À quel prix s'attendre
À titre indicatif, les honoraires de gestion courante s'échelonnent souvent de 150 à plus de 340 €/lot/an selon la taille de la copropriété, la ville et le niveau de service. Les petites copropriétés paient mécaniquement plus par lot (coûts fixes répartis sur peu de lots). Le meilleur levier pour payer le juste prix reste la mise en concurrence au renouvellement du mandat.
Questions fréquentes
Les honoraires de syndic sont-ils réglementés ?
Depuis 2015, le contrat de syndic suit un modèle réglementaire unique (décret du 26 mars 2015). Il distingue un forfait de gestion courante et une liste limitative de prestations particulières facturables en supplément. Les tarifs, eux, restent libres et se négocient.
Comment sont exprimés les honoraires ?
Le plus souvent par lot principal et par an. Pour comparer deux cabinets, ramenez toujours le forfait au nombre de lots afin d'obtenir un prix par lot et par an comparable.
Qu'est-ce qu'un état daté ?
C'est un document que le syndic établit lors de la vente d'un lot, récapitulant les sommes dues et à venir. Il est facturé au vendeur, dans la limite d'un plafond réglementaire. C'est l'une des prestations facturées hors forfait.
Peut-on négocier les honoraires ?
Oui, surtout au renouvellement du mandat et en mettant plusieurs cabinets en concurrence. C'est le levier le plus efficace pour payer le juste prix.