En bref
- À la vente d'un lot : le syndic établit l'état daté pour le notaire.
- Trois parties : sommes dues par le vendeur, sommes dues à la copropriété, charges à venir pour l'acquéreur.
- Coût plafonné : 380 € TTC maximum, à la charge du vendeur.
- Distinct du pré-état daté : remis plus tard, il arrête précisément les comptes.
L'état daté en bref
L'état daté est un document que le syndic établit lorsqu'un lot de copropriété change de propriétaire. Comme son nom l'indique, il fait le point à une date précise — celle de la vente — sur la situation financière du lot vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Il est transmis au notaire, qui s'en sert pour répartir les sommes entre vendeur et acheteur et sécuriser l'acte.
C'est le pendant, au moment de la vente, de la logique de transparence qu'assurent au quotidien le carnet d'entretien et les comptes de charges de copropriété.
Les trois parties du document
La réglementation fixe une structure en trois volets :
- Les sommes dues par le vendeur à la copropriété : charges impayées, provisions, cotisations au fonds de travaux non réglées.
- Les sommes dues au vendeur par la copropriété : avances, provisions versées et non encore imputées.
- Les sommes qui deviendront exigibles pour l'acquéreur : provisions du budget prévisionnel à venir, échéances de travaux déjà votés.
Ce découpage permet au notaire de savoir exactement qui doit quoi au jour de la vente.
Le coût plafonné
Pour éviter les abus, le prix de l'état daté est plafonné par décret à 380 € TTC. Le syndic ne peut pas dépasser ce montant, quelle que soit la taille de l'immeuble ou la complexité du dossier. C'est un poste distinct des honoraires de gestion courante ; il est facturé ponctuellement, à l'occasion de la vente.
Qui commande et qui paie
C'est le vendeur qui supporte le coût de l'état daté : en cédant son lot, il doit justifier de sa situation vis-à-vis de la copropriété. En pratique, le document est demandé par le notaire au syndic, et son coût est réglé lors de la signature de l'acte, prélevé sur le prix de vente. L'acquéreur, lui, hérite de la situation à venir décrite dans le troisième volet.
Délai et rôle chez le notaire
Le notaire réclame l'état daté au syndic dans les semaines qui précèdent la signature de l'acte authentique. À réception, il procède à la répartition des sommes et peut, le cas échéant, retenir sur le prix les montants dus par le vendeur à la copropriété — une garantie pour le syndicat de récupérer d'éventuels impayés. Bien préparer sa vente, c'est donc s'assurer en amont d'être à jour de ses charges pour éviter toute mauvaise surprise à la signature.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'état daté en copropriété ?
L'état daté est un document établi par le syndic à l'occasion de la vente d'un lot. Il fait le point, à la date de la vente, sur les sommes dues par le vendeur à la copropriété et celles qui incomberont à l'acquéreur. Il est remis au notaire pour préparer l'acte.
Combien coûte un état daté ?
Son prix est plafonné par la réglementation à 380 € TTC. Le syndic ne peut pas facturer au-delà de ce montant pour l'établissement de l'état daté, quelle que soit la taille de la copropriété.
Qui paie l'état daté, le vendeur ou l'acheteur ?
L'état daté est à la charge du vendeur. C'est lui qui cède le lot et qui doit justifier sa situation vis-à-vis de la copropriété. Le coût est en pratique réglé lors de la signature de l'acte, prélevé sur le prix de vente.
Ne pas confondre état daté et pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document d'information remis en amont, au moment du compromis, pour renseigner l'acquéreur sur les charges et l'organisation de la copropriété. L'état daté, lui, intervient plus tard, à la signature de l'acte authentique, et arrête précisément les comptes.
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