En bref
- Tous les 3 ans : le conseil syndical met en concurrence les projets de contrat avant l'AG.
- Piloté par le conseil syndical : il sollicite les cabinets et présente les offres.
- Dispense possible : l'assemblée générale peut voter une dispense pour l'échéance suivante.
- Comparer, pas révoquer : le syndic en place peut être reconduit.
L'obligation des trois ans
Introduite par la loi ALUR, la mise en concurrence du syndic impose de comparer plusieurs projets de contrat avant chaque assemblée générale appelée à désigner le syndic, à échéance triennale. L'idée est simple : sans point de comparaison régulier, un contrat reconduit tacitement dérive rarement à la baisse. La mise en concurrence remet le marché sous les yeux des copropriétaires.
Elle ne se confond pas avec un changement de syndic : c'est une étape d'information préalable au vote, qui peut parfaitement déboucher sur la reconduction du syndic sortant.
Le rôle du conseil syndical
C'est le conseil syndical qui pilote la démarche. Sa mission :
- solliciter plusieurs cabinets et recueillir des projets de contrat conformes au contrat type réglementaire ;
- comparer les offres poste par poste — forfait de gestion courante, frais annexes, prestations particulières ;
- présenter les projets à l'assemblée générale, en même temps que celui du syndic en place.
Le syndic sortant doit coopérer en fournissant les éléments utiles. Un conseil syndical actif transforme cette obligation en véritable outil de négociation.
Comment mettre en concurrence
Concrètement, la démarche se déroule en amont de l'AG :
- 1. Identifier l'échéance du mandat en cours pour anticiper la convocation.
- 2. Contacter deux à trois cabinets et leur demander un projet de contrat chiffré.
- 3. Analyser les honoraires à l'aide du contrat type, qui distingue le forfait des prestations facturées en plus — voir notre article sur les honoraires de syndic.
- 4. Inscrire à l'ordre du jour la désignation du syndic, avec les projets concurrents annexés à la convocation.
La dispense possible en AG
La loi prévoit une souplesse : l'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de mettre en concurrence pour l'échéance suivante. Ce vote de dispense peut se justifier lorsque le contrat en cours vient d'être négocié ou que la copropriété est satisfaite. Il ne vaut toutefois que jusqu'à la prochaine désignation : l'obligation renaît au cycle suivant.
Ce que change le vote
À l'issue de la présentation des offres, l'assemblée générale vote la désignation du syndic. Elle peut reconduire le cabinet en place, en choisir un autre, ou décider d'un mandat plus court. Chaque copropriétaire peut peser sur ce vote, y compris en donnant pouvoir s'il ne peut être présent. La mise en concurrence n'a de valeur que si les copropriétaires s'emparent des chiffres qu'elle met sur la table.
Questions fréquentes
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
Oui, tous les trois ans. Depuis la loi ALUR, le conseil syndical doit mettre en concurrence les projets de contrat de syndic avant chaque assemblée générale appelée à désigner le syndic, à échéance triennale. L'objectif est de comparer les offres et de peser sur les honoraires.
Qui doit organiser la mise en concurrence ?
Le conseil syndical. C'est à lui de solliciter plusieurs cabinets, d'obtenir des projets de contrat conformes au contrat type et de les présenter à l'assemblée générale. Le syndic en place doit lui transmettre les informations nécessaires.
Peut-on se dispenser de mettre le syndic en concurrence ?
Oui. L'assemblée générale peut, par un vote, dispenser le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence pour l'échéance suivante. Cette dispense doit être décidée en connaissance de cause et n'a d'effet que jusqu'à la prochaine désignation du syndic.
Mettre en concurrence oblige-t-il à changer de syndic ?
Non. La mise en concurrence est une comparaison d'offres, pas une révocation. L'assemblée générale reste libre de reconduire le syndic en place, notamment si son contrat reste compétitif. Elle éclaire simplement le vote.
Combien de devis faut-il présenter ?
La loi n'impose pas un nombre précis, mais l'esprit du texte suppose plusieurs projets de contrat comparables. En pratique, deux à trois offres permettent une comparaison poste par poste utile face au contrat en cours.
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