En bref
- Une mesure de crise : pour un syndicat dont l'équilibre financier est gravement compromis ou qui ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble.
- Le juge décide : le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble désigne l'administrateur et fixe sa mission, pour douze mois au moins.
- Des saisines multiples : syndic, copropriétaires réunissant 15 % des voix, maire, intercommunalité, préfet, procureur ou mandataire ad hoc.
- Le syndic est écarté : son mandat cesse de plein droit et l'administrateur reprend tous ses pouvoirs.
- Une étape préventive existe : le mandataire ad hoc, à saisir dès que les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles.
De quoi parle-t-on ?
L'administration provisoire est un dispositif de la loi du 10 juillet 1965 (articles 29-1 et suivants) destiné aux copropriétés en grande difficulté. Lorsqu'un immeuble ne peut plus fonctionner normalement, le juge confie sa gestion à un professionnel indépendant, le plus souvent un administrateur judiciaire, chargé de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ».
C'est une intervention exceptionnelle : elle dessaisit le syndic et, en tout ou partie, l'assemblée générale et le conseil syndical. Elle se distingue nettement des difficultés ordinaires avec un prestataire : ici, ce n'est pas un syndic qui ne répond pas que l'on cherche à faire réagir, mais toute une copropriété qu'il faut remettre sur pied.
Deux administrateurs provisoires différents
Le même terme recouvre deux situations juridiques distinctes, qu'il ne faut pas confondre au moment de saisir le juge :
| Copropriété sans syndic | Copropriété en difficulté | |
|---|---|---|
| Texte | Article 17 de la loi de 1965, article 47 du décret de 1967 | Articles 29-1 à 29-15 de la loi de 1965 |
| Situation | Mandat expiré, syndic démissionnaire ou disparu, aucun syndic désigné | Finances gravement compromises ou conservation de l'immeuble impossible |
| Qui saisit | Tout intéressé, par requête | Liste limitative (voir plus bas) |
| Mission | Récupérer comptes et archives, convoquer l'AG qui désignera un syndic | Redresser la copropriété : gestion, dettes, travaux |
| Durée | Jusqu'à l'acceptation du mandat par le nouveau syndic | Douze mois minimum, prolongeable |
| Effet sur les dettes | Aucun | Suspension des poursuites des créanciers pendant douze mois |
Le premier cas est le plus fréquent dans les petites copropriétés : un mandat arrivé à échéance sans renouvellement suffit. Avant d'en arriver au juge, n'importe quel copropriétaire peut d'ailleurs convoquer lui-même l'assemblée générale pour nommer un syndic. La suite de cet article porte surtout sur le second cas, la copropriété en difficulté.
Dans quelles situations ?
La loi retient deux critères alternatifs : l'équilibre financier du syndicat gravement compromis, ou l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Le juge apprécie au cas par cas. Les signaux qui reviennent le plus souvent :
- des impayés de charges massifs et anciens, qui asphyxient la trésorerie ;
- des fournisseurs qui coupent ou menacent de couper l'eau, le chauffage ou l'électricité des communs ;
- des travaux vitaux non financés : toiture, structure, ascenseur, mise en sécurité exigée par la mairie ;
- une gouvernance bloquée : comptes non approuvés depuis des années, assemblées sans quorum, syndic qui se désengage.
Une mauvaise passe ponctuelle ne suffit pas : il faut une crise structurelle, que les organes habituels de la copropriété ne peuvent plus résoudre seuls.
D'abord, le mandataire ad hoc
Avant l'administration provisoire, la loi prévoit un étage préventif (articles 29-1 A et 29-1 B). Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % au-delà de 200 lots), ou que les comptes n'ont pas été approuvés depuis au moins deux ans, le syndic doit en informer le conseil syndical et demander au juge la désignation d'un mandataire ad hoc.
Si le syndic ne bouge pas dans le mois qui suit la clôture des comptes, d'autres peuvent le faire : copropriétaires réunissant 15 % des voix, président du conseil syndical, certains créanciers impayés depuis six mois, préfet, procureur, maire ou intercommunalité.
| Mandataire ad hoc | Administrateur provisoire | |
|---|---|---|
| Stade | Préventif | Curatif |
| Déclencheur | Impayés de 25 % (15 % au-delà de 200 lots) ou comptes non approuvés depuis deux ans | Équilibre financier gravement compromis ou conservation impossible |
| Mission | Analyser, proposer, négocier | Gérer et redresser |
| Durée | Rapport sous trois mois, renouvelable une fois | Douze mois minimum |
| Syndic | Reste en place | Mandat qui cesse de plein droit |
| Suite | Résolutions soumises à l'AG dans les six mois | Plan d'apurement, puis retour à une gestion normale |
À retenir. Si le syndic n'a pas demandé de mandataire ad hoc alors qu'il y était tenu, le juge peut mettre à sa charge tout ou partie des frais de l'administration provisoire qui s'ensuit. Le conseil syndical a donc intérêt à suivre de près le taux d'impayés à chaque clôture.
Qui peut saisir le juge
La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, qui statue selon la procédure accélérée au fond ou sur requête. Seuls peuvent le saisir :
- des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
- le syndic ;
- le maire de la commune ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat ;
- le préfet ;
- le procureur de la République ;
- le mandataire ad hoc, si la copropriété est déjà passée par cette étape.
Cette pluralité permet de signaler la difficulté même quand le syndic est défaillant : les copropriétaires mobilisés, comme les pouvoirs publics, peuvent enclencher la procédure. Le recours à un avocat est vivement conseillé pour constituer le dossier.
La procédure, étape par étape
- Constituer le dossier : derniers comptes, état des impayés, relances des fournisseurs, rapport du mandataire ad hoc s'il existe, arrêtés de mise en sécurité éventuels.
- Saisir le président du tribunal judiciaire, par l'intermédiaire d'un avocat.
- Décision de désignation : le juge nomme l'administrateur, fixe sa mission et sa durée (douze mois au moins). Les copropriétaires sont informés de l'ordonnance, transmise aussi au maire, au préfet et au procureur.
- Gel des dettes : les créances antérieures, hors créances publiques et sociales, deviennent non exigibles pendant douze mois, prolongeables jusqu'à trente mois.
- Inventaire des créances : l'administrateur organise la publicité de sa nomination, puis vérifie et publie la liste des créances déclarées.
- Plan d'apurement des dettes, sur cinq ans au plus, homologué par le juge.
- Fin de mission : retour à une gestion par un syndic désigné par l'assemblée, qui met en œuvre le plan d'apurement.
Dans les situations les plus lourdes, quand la copropriété ne peut pas financer les travaux de conservation et de mise en sécurité, le juge peut aller jusqu'à une administration provisoire renforcée, avec l'appui d'un opérateur chargé des travaux et de leur financement.
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Les pouvoirs de l'administrateur
Le juge confie à l'administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit et sans indemnité, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical. Seules les décisions les plus graves sur le patrimoine (acquisitions et cessions immobilières, modification du règlement de copropriété) restent à l'assemblée, sauf autorisation spéciale du juge pour céder des actifs utiles à l'apurement des dettes.
Concrètement, il gère les comptes et les fonds, engage le recouvrement des charges impayées, renégocie ou résilie certains contrats avec l'autorisation du juge, prend les mesures conservatoires urgentes et prépare le redressement. Il peut conclure avec les copropriétaires débiteurs des échéanciers individuels, s'ils ne compromettent pas le plan d'apurement.
Ce que dit la loi. L'administrateur exécute personnellement sa mission. Il doit être indépendant : il ne peut pas avoir été rémunéré par le syndic, le syndicat ou les créanciers à l'origine de la procédure au cours des cinq années précédentes. Le syndic en place ne peut jamais être désigné, et l'administrateur ne peut pas devenir syndic de la copropriété dans les cinq ans suivant la fin de sa mission.
Ce qui change pour les copropriétaires
L'administration provisoire n'efface pas les dettes de chacun : les charges de copropriété restent dues et le recouvrement des impayés devient même une priorité. Ce qui change :
- l'assemblée générale et le conseil syndical continuent d'exister, mais sont convoqués et présidés par l'administrateur, pour les seuls pouvoirs qui ne lui ont pas été confiés ;
- l'ordonnance et les rapports de l'administrateur sont portés à la connaissance des copropriétaires ;
- les frais de l'administration provisoire pèsent sur le syndicat, sauf décision du juge de les mettre à la charge du syndic défaillant ;
- les copropriétaires peuvent demander au juge de modifier la mission, de la prolonger ou d'y mettre fin.
Exemple concret. Une résidence de 80 lots accumule 210 000 € d'impayés, soit près de 40 % des sommes exigibles, et le fournisseur de gaz menace de couper le chauffage collectif. Le syndic n'a pas saisi le juge. Des copropriétaires réunissant 18 % des voix demandent un administrateur provisoire. Le juge le désigne pour dix-huit mois : les poursuites des créanciers sont suspendues, un plan d'apurement sur cinq ans est homologué, les principaux débiteurs signent des échéanciers et une partie des frais est mise à la charge de l'ancien syndic.
À l'issue de la mission, l'assemblée désigne un nouveau syndic, souvent après une mise en concurrence sérieuse. C'est le moment de choisir un cabinet capable de suivre une copropriété fragile : notre guide pour changer de syndic détaille la marche à suivre.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un administrateur provisoire de copropriété ?
C'est un professionnel désigné par le président du tribunal judiciaire pour reprendre en main un syndicat de copropriétaires dont l'équilibre financier est gravement compromis, ou qui ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble. Il reçoit tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie de ceux de l'assemblée générale et du conseil syndical, avec pour mission de rétablir un fonctionnement normal.
Qui peut demander la nomination d'un administrateur provisoire ?
Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, le syndic, le maire de la commune, le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, le préfet, le procureur de la République ou, si la copropriété est déjà passée par cette étape, le mandataire ad hoc.
Quelle différence avec un mandataire ad hoc ?
Le mandataire ad hoc intervient en amont : il analyse la situation financière et l'état de l'immeuble, puis remet un rapport de préconisations dans un délai de trois mois, renouvelable une fois. Il ne remplace pas le syndic. L'administrateur provisoire, lui, prend la gestion de la copropriété à la place du syndic.
Le syndic reste-t-il en fonction pendant l'administration provisoire ?
Non. Dans une copropriété en difficulté, la décision qui désigne l'administrateur provisoire lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, sans indemnité. Le syndic en place ne peut pas être nommé administrateur provisoire.
Combien de temps dure une administration provisoire ?
Au moins douze mois. Le juge fixe la durée dans sa décision et peut ensuite modifier la mission, la prolonger ou y mettre fin. En pratique, le redressement d'une copropriété très endettée prend souvent plusieurs années.
Qui paie l'administrateur provisoire ?
Sa rémunération est en principe à la charge du syndicat, donc des copropriétaires, selon des modalités fixées par décret. Le juge peut toutefois en imputer tout ou partie au syndic qui n'a pas demandé la désignation d'un mandataire ad hoc alors qu'il y était tenu.
Et si la copropriété n'a tout simplement plus de syndic ?
C'est une autre situation. Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale pour nommer un syndic. À défaut, le président du tribunal judiciaire, saisi par tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé notamment de récupérer les documents et les comptes et de convoquer l'assemblée qui désignera un syndic.
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