En bref
- Article 24 : majorité simple des voix exprimées — gestion courante et entretien.
- Article 25 : majorité de tous les copropriétaires — désignation du syndic, gros aménagements.
- Article 25-1 : la passerelle qui permet un second vote à la majorité simple.
- Article 26 : double majorité — modification de la destination des parties communes.
Pourquoi plusieurs majorités ?
La loi du 10 juillet 1965 module l'exigence de vote en fonction de la gravité de la décision. Approuver le budget de fonctionnement n'engage pas la copropriété de la même manière que vendre une partie commune ou modifier le règlement : plus la décision touche durablement l'immeuble et les droits de chacun, plus le seuil de voix requis est élevé.
Le point essentiel à retenir : c'est la loi, et elle seule, qui fixe la majorité applicable à chaque type de résolution. Une décision votée sous une majorité plus faible que celle prévue peut être annulée. D'où l'importance, avant l'assemblée, de savoir sous quelle majorité chaque point de l'ordre du jour sera soumis au vote.
La majorité simple (article 24)
C'est la majorité de droit commun, celle qui s'applique par défaut à la gestion courante. On la calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : les abstentions ne comptent pas. Il suffit donc d'obtenir plus de « pour » que de « contre » parmi ceux qui votent.
Relèvent notamment de l'article 24 :
- le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes ;
- les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ;
- les modalités de réalisation et le montant des travaux déjà décidés ;
- la mise en conformité du règlement avec la loi.
La majorité absolue (article 25)
Ici, le calcul change : on compte sur les voix de tous les copropriétaires du syndicat, qu'ils soient présents ou non. Un absent pèse donc comme un vote défavorable. Cette majorité vise les décisions plus structurantes :
- la désignation et la révocation du syndic, et l'approbation de son contrat ;
- l'élection des membres du conseil syndical ;
- l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ;
- les travaux d'économie d'énergie et l'installation de certains équipements.
La passerelle de l'article 25-1
Ce que dit la loi. Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 n'atteint pas la majorité requise mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24.
Ce mécanisme évite de bloquer une décision utile faute d'absents. Attention toutefois : si le projet n'a même pas réuni ce tiers des voix, aucun second vote n'est possible dans la foulée — la question devra être réinscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
La double majorité (article 26)
La double majorité, aussi appelée « majorité de l'article 26 », est la plus exigeante après l'unanimité. Il faut réunir la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Deux conditions cumulatives, donc. Elle protège les décisions qui touchent à l'usage même de l'immeuble :
| Décision | Majorité |
|---|---|
| Budget, comptes, entretien courant | Article 24 — simple |
| Nomination / révocation du syndic | Article 25 — absolue |
| Modification de la répartition des charges liée à un changement d'usage | Article 26 — double |
| Acquisition ou vente de parties communes | Article 26 — double |
Les décisions à l'unanimité
Enfin, certaines décisions particulièrement lourdes exigent l'accord de tous les copropriétaires, sans exception : par exemple l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. L'unanimité étant très difficile à obtenir, ces décisions sont rares et souvent préparées longuement en amont, avec l'appui du conseil syndical.
Vous préparez une résolution sensible ? Vérifiez en amont la majorité applicable et faites-la figurer clairement dans la convocation : c'est la meilleure garantie contre une contestation ultérieure.
Questions fréquentes
Quelle majorité pour révoquer le syndic ?
La désignation comme la révocation du syndic relèvent de la majorité de l'article 25, dite majorité absolue : il faut réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés, absents ou ayant voté par correspondance.
Que se passe-t-il si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte ?
Grâce à la passerelle de l'article 25-1, si la décision a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24. À défaut de ce tiers, la question devra être réinscrite à une prochaine assemblée.
Une abstention compte-t-elle comme un vote contre ?
Non. En majorité simple (article 24), on ne compte que les voix réellement exprimées : les abstentions ne sont pas prises en compte. En majorité absolue (article 25) et en double majorité (article 26), le calcul se fait sur l'ensemble des voix du syndicat, si bien qu'une absence ou une abstention pèse mécaniquement contre l'adoption.
Qui décide de la majorité applicable à une décision ?
Ce n'est pas le syndic ni l'assemblée qui choisissent : la majorité applicable à chaque type de décision est fixée par la loi du 10 juillet 1965. Voter une résolution sous une majorité inférieure à celle prévue par la loi est une cause de nullité de la décision.
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