En bref
- Réservé aux opposants et défaillants : avoir voté contre, ou avoir été absent non représenté.
- Délai de 2 mois : à compter de la notification du procès-verbal.
- Devant le tribunal : une action en justice, pas une simple lettre au syndic.
- Des motifs précis : irrégularité de forme, majorité non respectée, atteinte aux droits.
Qui peut contester, et quoi
Toutes les décisions d'assemblée générale ne sont pas contestables par tout le monde. Le droit de contestation est réservé à deux catégories de copropriétaires :
- les opposants : ceux qui ont voté contre la résolution litigieuse ;
- les défaillants : ceux qui étaient absents et non représentés par un mandataire.
Un copropriétaire qui a voté pour la résolution, ou qui s'est abstenu, ne peut pas la contester ensuite. C'est pourquoi le vote — et le pouvoir donné à un mandataire lorsqu'on est absent — engage réellement.
Le délai de deux mois
Le point le plus important : le délai de contestation est de deux mois. Il court à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée par le syndic, généralement par lettre recommandée. Passé ce délai, la résolution devient définitive et ne peut plus être remise en cause, même si elle était irrégulière.
Attention : écrire au syndic pour se plaindre n'interrompt pas ce délai. Seule l'introduction d'une action en justice dans les deux mois préserve le droit de contester.
Les motifs recevables
Le tribunal n'annule pas une décision parce qu'elle déplaît : il faut un motif juridique. Parmi les plus fréquents :
- une irrégularité de convocation (délai non respecté, document manquant) ;
- une majorité non respectée — la résolution devait être votée à une majorité plus élevée que celle appliquée ;
- une décision excédant les pouvoirs de l'assemblée ;
- une résolution portant atteinte aux droits d'un copropriétaire (par exemple une répartition de charges contraire au règlement — un cas voisin de la contestation des charges).
La procédure de contestation
- 1. Vérifier sa qualité d'opposant ou de défaillant, mentionnée au procès-verbal.
- 2. Identifier le motif précis d'irrégularité.
- 3. Saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, dans le délai de deux mois — l'assistance d'un avocat est en pratique nécessaire.
- 4. Réunir les preuves : convocation, procès-verbal, règlement de copropriété, feuille de présence.
Les risques à connaître
Contester n'est pas sans risque. Une action mal fondée ou jugée abusive peut se retourner contre son auteur : frais de justice, voire dommages-intérêts au profit du syndicat. Avant d'agir, il est prudent d'évaluer sérieusement les chances de succès et de distinguer le désaccord de fond — qui ne suffit pas — de l'irrégularité réelle. Si le différend porte plus largement sur la gestion, d'autres leviers existent, comme le contrôle par le conseil syndical ou, à terme, un changement de syndic.
Questions fréquentes
Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision. L'opposant a voté contre la résolution ; le défaillant était absent et non représenté. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, ne peut pas la contester.
Quel est le délai pour contester une résolution ?
Deux mois. Le délai court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale par le syndic. Passé ce délai, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause devant le tribunal.
Comment contester une décision d'AG ?
La contestation se fait par une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, dans le délai de deux mois. Le recours à un avocat est généralement nécessaire. Une simple lettre au syndic ne suspend pas le délai.
Quels motifs permettent d'annuler une résolution ?
Notamment une irrégularité de convocation ou de vote, une majorité non respectée, une décision excédant les pouvoirs de l'assemblée, ou une résolution portant atteinte aux droits d'un copropriétaire. Un désaccord de fond avec une décision régulièrement votée ne suffit pas.
Que risque-t-on à contester une décision d'AG ?
Une action mal fondée expose à des frais de justice et, éventuellement, à des dommages-intérêts si elle est jugée abusive. Il est prudent d'évaluer sérieusement les chances de succès avant d'agir.
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